In 2025 actualiseerden we de portefeuillestrategie voor de periode 2026–2035. Deze is vastgesteld in 2026. Aanleiding hiervoor waren onder meer gewijzigde landelijke en regionale beleidskaders, demografische ontwikkelingen en veranderende financiële randvoorwaarden. In de strategie is vastgelegd hoe de woningportefeuille zich de komende jaren ontwikkelt, met nadruk op beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid, woningtype en woninggrootte. Op basis van een uitgebreide vraag- en voorraadanalyse is een wensportefeuille opgesteld, inclusief een meetbare transformatieopgave. De portefeuillestrategie vormt het strategisch kader voor toekomstige investerings-, verkoop- en onderhoudsbeslissingen en is het vertrekpunt voor de verdere uitwerking in complexstrategieën en de meerjarenbegroting.

In de Nationale Prestatieafspraken (NPA) hebben Aedes, de Woonbond, de VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gezamenlijke afspraken vastgelegd over de volkshuisvestelijke opgaven tot en met 2035. Deze afspraken zijn noodzakelijk om de grote maatschappelijke opgaven op het gebied van wonen het hoofd te bieden. De landelijke opgaven zijn per regio uitgewerkt in Woondeals. In de Woondeal voor Overijssel hebben de Provincie en de Twentse gemeenten vastgelegd welke bijdrage de regio levert aan de doelstellingen richting 2035. Net als in de NPA blijft de regio Twente daarbij uitgaan van een verdeling waarbij 30% van de nieuwbouw bestaat uit sociale huur, 40% uit middenhuur en betaalbare koop en 30% uit het vrije sector huursegment.

In 2025 trad de nieuwe raamovereenkomst voor de periode 2025–2028 in werking. Deze overeenkomst, die we in 2024 samen met de Huurdersraad, de gemeente Dinkelland en de gemeente Twenterand opstelden, vormt de basis voor onze meerjarige prestatieafspraken. Met de bijbehorende uitvoeringsagenda’s werken we gericht aan onze gezamenlijke doelen en ambities. De raamovereenkomst geeft richting aan onze samenwerking en maakt de voortgang die we boeken inzichtelijk.

We willen dat onze woningvoorraad in 2050 gasloos en klimaatneutraal is. De woningen met een laag energielabel (E, F, G) verduurzamen we als eerst, zodat onze woningvoorraad voldoet aan de door ons vastgestelde basiskwaliteit.

We willen onze woningen isoleren volgens de nieuwste standaard. Dit is de basis om de woning later zonder aardgas te laten werken.

Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is. We werken actief aan het energiezuiniger maken van onze woningen. We zien dat de lagere labels steeds verder afnemen.

Eind 2025 leverden we de 37 woningen van fase 2 van De Oale Bouw op. Begin 2026 is fase 3 gestart. In deze fase slopen we 40 woningen en worden er 43 woningen teruggebouwd. In totaal bouwen we 128 woningen en gaan er 10 bouwkavels in de verkoop. We bouwen drie verschillende woningtypes terug: eengezinswoningen, levensloopbestendige woningen en nultredenwoningen.  

Aan de Kooistraat sloopten we 14 woningen en bouwen we hetzelfde aantal terug. Het gaat om een mix van woningen: acht sociale huurwoningen, twee duurdere huurwoningen en vier koopwoningen. In de zomer van 2025 startten we met de bouw van de woningen. Naar verwachting worden de woningen in het voorjaar van 2026 opgeleverd. De vier koopwoningen zijn eind 2025 te koop aangeboden en inmiddels verkocht. 

In het uitbreidingsproject Denekamp Oost 2A realiseren we 18 appartementen en vijf levensloopbestendige woningen. In 2025 gingen we van start met de voorbereidingen. In februari 2026 starten we met de uitvoering.

Spikkert 4 is een uitbreidingsproject van de Gemeente Dinkelland in Weerselo. Hier gaan we zes eengezinswoningen realiseren. In oktober 2025 startten we hier de voorbereidingen. In april 2026 beginnen we met de uitvoering.

Door onze woningen te onderhouden, zorgen we ervoor dat ze goed en betaalbaar blijven. De kwaliteit van een woning bepalen we aan de hand van een conditiemeting. De uitkomsten van deze metingen geven ons inzicht en helpen bij het plannen van toekomstig onderhoud in onze meerjaren onderhoudsbegroting. Onze onderhoudsstrategie richt zich op het behouden en verbeteren van de woningvoorraad. We zorgen dat woningen in goede staat verkeren en dat dit zo blijft. Waar dat mogelijk is, combineren we onderhouds- en vervangingswerkzaamheden met het verduurzamen van de woning.

We willen asbestvrije daken in 2030. In 2025 voerden we geen planmatig onderhoud uit wat betreft asbestsanering. Als we asbest tegenkomen tijdens verduurzamingsprojecten saneren we dit. Soms zit geen asbest op het dak, maar wel in de bodem. In samenwerking met Projectbureau BAS wordt in de gemeente Twenterand de bodemsanering uitgevoerd. 

We zetten ons in voor goede en betaalbare woningen. Het verduurzamen van woningen is één van de manieren om dit te realiseren. Vanaf 2028 mogen sociale huurwoningen geen laag energielabel (E, F of G) meer hebben, met uitzondering van sloopwoningen. We verduurzamen woningen met een laag energielabel daarom als eerst.

Bij de verduurzaming voorzien we de woning van een ‘warme jas’, waar de focus ligt op de isolatie van de buitenschil. Deze werkzaamheden bestaan uit het isoleren van de buitengevels en het dak en het plaatsen van HR++ glas. De warme jas zorgt ervoor dat de woning in koude periodes warmte beter vasthoudt. Dit zorgt voor lagere woonlasten en meer wooncomfort. 

Voordat we van start gaan met verduurzamen, organiseren we, in samenwerking met de aannemer, informatiemarkten voor huurders. Tijdens deze bijeenkomsten vertellen we huurders wat ze kunnen verwachten. Naast de informatiemarkt voeren we ook individuele gespreken (keukentafelgesprekken).

We werken al een aantal jaar met vaste ploegen die van project naar project gaan. Dit zorgt ervoor dat er efficiënt gewerkt wordt, de werkzaamheden sneller uitgevoerd kunnen worden en er bespaard wordt op opstart- en bouwplaatskosten. In 2025 verduurzaamden we in totaal 278 woningen. 

Voor alle verduurzamingsactiviteiten was € 26,5 miljoen gereserveerd. Dit is inclusief het vervangen van douche/toilet/keuken, het plaatsen van isolatieglas en zonnepanelen en de investering in warmtelevering. Voor de verduurzaming is een kasstroom van € 22,5 miljoen opgenomen in de begroting 2025. De realisatie dit boekjaar bedroeg 18,7 miljoen. Er zijn 19 woningen minder verduurzaamd, namelijk 278 in plaats van de begrote 297 woningen.

We ontvingen € 114.737 (exclusief btw) subsidie voor de energiebespaarbus van de gemeente Twenterand. Deze bus gaat bij huurders langs en helpt ze gratis bij het besparen van energie en het verlagen van de energierekening. De bus legde in 2025 508 bezoeken af in Twenterand.

We combineren het buitenschilderwerk met de projectmatige vervanging van enkel glas door isolerend HR++ glas. Het gaat om woningen die volgens de planning geschilderd worden en nog enkel glas hebben. In 2025 kregen 13 complexen isolatieglas. Hiervoor was € 500.000 begroot. Dit bedrag is volledig besteed. 

Binnen Mijande Wonen hebben we de functie van energievakman. Deze vakmannen gaan met de energiebespaarbus langs huurders om kleine werkzaamheden uit te voeren die helpen bij het besparen van energie. Ook geven ze huurders tijdens hun bezoek tips over hun energieverbruik.

Hieronder staan de onderhoudskosten van 2025 in vergelijking tot de begroting en werkelijke kosten van 2025. Onder de tabel worden de kosten per onderdeel toegelicht.

Het dagelijks onderhoud bestaat uit reparatieonderhoud en mutatieonderhoud. Een deel van dit onderhoud wordt gedaan door onze eigen drie vakmannen. Naast reparaties voeren ze ook huismeestertaken en huurdersonderhoud van het onderhoudsabonnement uit. Voor grotere klussen werken we voornamelijk samen met aannemer Ter Steege.

• Reparatieonderhoud

In 2025 gaven we circa € 1,5 miljoen uit aan reparatieonderhoud (2024: € 1,3 miljoen). We overschreden het budget met ongeveer € 150.000. Oorzaak van de stijging is met name de voorraad die nu hier, in tegenstelling tot eerdere jaren, is verantwoord en de gestegen loon- en materiaalkosten.   

• Mutatieonderhoud

Mutatieonderhoud is het onderhoud dat we doen wanneer een huurder vertrekt en een nieuwe huurder intrekt. We plannen deze werkzaamheden zorgvuldig, zodat de woning zo kort mogelijk leegstaat. In 2025 gaven we in totaal € 823.000 uit aan mutatieonderhoud (2024: € 753.000). Hiervoor hadden we € 694.000 begroot. De kosten per mutatie bedroegen € 2.698 (2024: € 2.375). Er zijn iets meer mutaties geweest dan voorgaande jaren. De gemiddelde kosten per mutatie lagen ook hoger ten opzichte van 2024. Dit komt deels door prijsverhogingen en enkele mutaties waarbij meer kosten zijn gemaakt dan normaal. 

• Planmatig onderhoud

In 2025 overschreden we het begrote budget voor planmatig onderhoud met € 257.000. Deze overschrijding komt door verschillende factoren. Zo ging een aantal projecten in 2024 niet door maar werden doorgeschoven naar 2025. De kosten hiervan waren niet begroot. Daarnaast vielen de kosten van enkele projecten hoger uit dan voorzien en zijn renovaties van douche, toilet en keuken bij verduurzamingsprojecten ten laste gekomen van planmatig onderhoud terwijl dit niet begroot was.

• Contractonderhoud

Contractonderhoud gaat over langdurige onderhoudscontracten voor liften, automatische deuren en groenonderhoud. Het contractonderhoud werd in 2025 afgerond. Het budget is niet volledig verbruikt. Hier hebben we bijgestuurd door werkzaamheden aan te passen en samen te voegen. Daarnaast vielen de verwachte indexaties lager uit dan waar aanvankelijk rekening mee werd gehouden.

We renoveren douches, toiletten en keukens (DTK) op verschillende momenten. Zoals bij planmatig onderhoud, mutatie en verduurzamingsprojecten. 

• Planmatig vervangen douche, toilet en keuken

De uitvoering van het planmatig vervangen van DTK's viel in 2025 hoger uit dan begroot. Het begrote bedrag van € 394.000 was een bewuste keuze gezien de lage realisatiefactor van de voorgaande jaren. De realisatie van € 724.000 is te verklaren, omdat meer mensen meededen. In 2025 deed meer dan 90% mee, terwijl dit voorgaande jaren niet meer dan 70% was. De grotere deelname komt door de extra adressen die door de technisch consulenten zijn aangedragen en begroot. De bewoners waren al op de hoogte van een renovatie waardoor een hogere realisatiegraad is gehaald. De extra aangedragen adressen worden vanaf nu volledig begroot.   

• Vervangen douche, keuken en toilet en cv bij mutatie plus narooi

In 2025 overschreden we het budget voor het vervangen van DTK's en cv’s. Er zijn meer DTK's gerenoveerd bij mutatie en bij klachten in vergelijking met voorgaande jaren. Daarnaast moesten we veel meer individuele cv-ketels vroegtijdig vervangen vanwege een slechte serie. Ook werden we geconfronteerd met onvoorziene kosten voor de vervanging en aanpassingen van warmtepompsystemen.