We investeren in verduurzaming en nieuwbouw. De opgave is momenteel groter dan onze financiële ruimte. Vanaf 2025 is de financieringsbehoefte toegenomen, waardoor ons eigen vermogen afneemt en de leningen en rentelasten stijgen. Binnen de financiële kaders is er voldoende ruimte om bij te sturen.

In 2026 is een nieuwe portefeuillestrategie vastgesteld met een wensportefeuille voor 2035. Realisatie hiervan is onzeker en afhankelijk van financiële mogelijkheden. Jaarlijks stellen we een realistische meerjarenbegroting op, waarbij onze financiële capaciteit leidend is voor de keuzes.

In 2025 richtten we ons op de volgende activiteiten en projecten om financieel gezond te blijven:  

• doorontwikkeling van het ERP systeem, hiermee gingen we eind 2024 live ;
• uitvoeren fiscaal en treasury jaarplan ;
• opstellen financieringsstrategie 2025 ;
• periodieke rapportages, toetsing investeringsvoorstellen ;
• uitwerking diverse financiële scenario’s ;
• focus op onze realisatiedoelstellingen en bij niet-realisatie actief het vrijgevallen bedrag herinvesteren of het benodigde bedrag te financieren ;
• periodieke monitoring van het kernteam risicomanagement 

Mijande Wonen beschikt over een solide fiscale organisatie en een fiscale commissie, die in 2025 meerdere keren bijeenkwam. Besproken onderwerpen waren onder andere:

• interne en fiscale actualiteiten
• BTW-vastgoedbesluit
• ATAD-ontwikkelingen
• voortgang aangiftes
• kennisniveau medewerkers

Op basis van de risicokaart bepalen we jaarlijks de speerpunten. Deze wordt periodiek geactualiseerd. Het opleidingsprogramma (Mijande Tax Academy) sluit hierop aan en versterkt kennis en risicobeheersing.

Onze fiscale strategie is gericht op optimale belastingafdracht binnen wet- en regelgeving, met specifieke aandacht voor vastgoedprojecten. Met de invoering van Dynamics Empire zijn fiscale processen verder verbeterd.

De belangrijkste ontwikkelingen in 2025 zijn:

• Implementatie BTW-vastgoedbesluit (servicekosten en warmtelevering)
• Onderzoek naar btw-aftrek bij investeringen in warmtelevering
• Nieuwe methodiek voor verdeling van verduurzamingskosten (afgestemd met de Belastingdienst en toegepast in aangiften 2023–2025)
• Toetsing van deze methodiek op representatieve projecten

Externe ontwikkelingen en procedures:

• We nemen deel aan een gerechtelijke procedure tegen de renteaftrekbeperking uit de ATAD-regeling, vanwege de aanzienlijke financiële impact op de corporatiesector.
• Wijzigingen in de DBA-regeling zijn geanalyseerd op gevolgen en impact.

Kennisontwikkeling:

• We blijven investeren in fiscale kennis. In 2025 volgden 10 medewerkers een btw-cursus

In 2025 stelden we de nieuwe financieringsstrategie vast. Hierin geven we een toelichting hoe we omgaan met de verschillende modaliteiten die typerend zijn voor een lening, zoals type financiering, hoofdsom, flexibiliteit, spreidingen aflossingen en looptijd. Verder wordt in deze strategie toegelicht hoe we om gaan met het renterisico, opslagrisico, tegenpartijrisico en liquiditeitsrisico.

Het financieel beleid van Mijande Wonen waarborgt de financiële continuïteit van de organisatie, met nadruk op kasstromen. De interest coverage ratio is hierbij een belangrijke indicator. Andere ratio’s, zoals solvabiliteit en loan-to-value, zijn mede afhankelijk van waarderingen.

We sturen niet alleen op externe normen, maar hanteren ook interne signaleringsnormen om tijdig bij te kunnen sturen. In de meerjarenbegroting blijkt dat enkele interne signaleringsnormen in bepaalde jaren worden overschreden en dat in de eerste periode sprake is van een afname van het eigen vermogen. Het bestuur is zich bewust van deze ontwikkeling en heeft deze nadrukkelijk meegewogen bij de besluitvorming over investeringen en ambities. Het bestuur beoordeelt deze situatie als aanvaardbaar, aangezien gedurende de gehele prognoseperiode wordt voldaan aan de externe normen van de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Daarmee blijft de continuïteit van Mijande Wonen gewaarborgd. Tegelijkertijd blijft het bestuur actief sturen op realisatie, kasstromen en het tijdig bijstellen van de koers wanneer externe omstandigheden daarom vragen.

Mijande Wonen werkt toe naar een duurzaam bedrijfs- en financieringsmodel. In de begroting 2025 is gekozen voor een evenwichtige financiële koers, waarin inkomsten en uitgaven in balans zijn.

Uit doorrekeningen blijkt dat een deel van de ambities, mede in relatie tot de nationale prestatieafspraken, niet volledig past binnen een duurzaam financieel model. Binnen de hiervoor geschetste financiële kaders is er ruimte om deze ambities tijdelijk toch te realiseren, waarbij een beroep wordt gedaan op het eigen vermogen. Indien nodig kan worden bijgestuurd, wat gevolgen heeft voor de ambities.

De operationele kasstroom staat onder druk door stijgende rentelasten en toenemende vennootschapsbelasting. Deze biedt onvoldoende ruimte om de verduurzamingsopgave volledig te financieren, waardoor externe financiering noodzakelijk is.

Hogere huuropbrengsten bieden hierin geen oplossing, omdat het huurbeleid al maximaal gebruikmaakt van de wettelijke ruimte. Daarom is het van belang beschikbare middelen gericht in te zetten voor verduurzaming en nieuwbouw.

Investeringen in isolatie verlagen het energieverbruik en beperken de woonlasten voor huurders. Daarmee dragen ze bij aan zowel de betaalbaarheid als de duurzaamheid van de woningvoorraad.

Met de overstap naar een nieuw ERP systeem eind 2024 was het mogelijk om diverse processen beter in te richten. Dat is nog altijd onderhanden, we kunnen nog verder verbeteren in de financiële beheersing. Ook is en wordt gewerkt aan het opnieuw inrichten van de interne controles en het opstellen van rapportages die dit kunnen ondersteunen. Stap voor stap worden er stappen gezet tot verbetering.  

Wat gebleven is, is het 4-ogenprincipe dat in veel processen is ingebouwd. De investeringscommissie, treasurycommissie en fiscale commissie dragen bij aan een goede onderbouwing van keuzes. De financiële kaders zijn vastgesteld en scenario’s zijn snel te toetsen, wat essentieel is in een snel veranderende markt. 

Daarnaast zorgt de samenwerking tussen projectleiders van de afdeling Vastgoed en team F&C van de afdeling Bedrijfsvoering ervoor dat verschillende disciplines goed met elkaar zijn verbonden. Maandelijks is er overleg waarbij inzicht en voortgang van projecten, vastlegging in de administratie en het opstellen van rapportages onderwerpen van gesprek zijn waarop nog verbeterd kan (en moet) worden.

In 2025 is binnen de sector verdere invulling gegeven aan de doorontwikkeling van de beleidswaarde (Beleidswaarde 2.0). Deze doorontwikkeling sluit aan bij de wens van de sector, toezichthouder en het WSW om de beleidswaarde beter te laten aansluiten op het feitelijke langetermijnbeleid van woningcorporaties en de financiële sturing. 

De oorspronkelijke beleidswaarde, zoals voorgeschreven in RJ 645, kent als uitgangspunt de marktwaarde in verhuurde staat, gecorrigeerd voor vier beleidsmatige afslagen: beschikbaarheid (doorexploiteren), betaalbaarheid (huurbeleid), kwaliteit (onderhoudsniveau) en beheer (organisatie- en beheerkosten). 

Beleidswaarde 2.0 beoogt: 

• een betere aansluiting tussen beleidswaarde en meerjarenbegroting (kasstromen) 
• een realistischer verwerking van onderhouds- en verduurzamingsuitgaven 
• een robuustere onderbouwing van disconteringsvoet en langetermijnparameters 
• meer transparantie in de relatie tussen beleidskeuzes, vermogenspositie en investeringscapaciteit 

Voor de financiële sturing en beoordeling van de continuïteit blijft de beleidswaarde een belangrijke indicator, mede in relatie tot de normen van het WSW en de Aw. 

De doorontwikkeling versterkt de bruikbaarheid van de beleidswaarde als intern sturingsinstrument, maar leidt niet tot wijziging van het uitgangspunt dat de beleidswaarde geen realiseerbare marktwaarde vertegenwoordigt. Het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde blijft een indicatie van het deel van het vermogen dat in het kader van de maatschappelijke taak is vastgelegd.

We richten ons op de uitvoering van de nationale, regionale en lokale prestatieafspraken. Betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid blijven daarbij de kern. In het verslagjaar is de beleidsmatige focus nadrukkelijk verschoven naar de beschikbaarheid van betaalbare woningen, als reactie op de toenemende druk op de woningmarkt.

Deze verschuiving vraagt om scherpe keuzes. Mijande Wonen kiest bewust voor een eigen balans, waarbij verduurzaming essentieel blijft, mede vanwege de relatief hoge energiearmoede onder onze huurders. Tegelijkertijd betekent de nadruk op beschikbaarheid dat de verduurzamingsopgave in tempo en omvang wordt gefaseerd. Investeren in lagere woonlasten blijft daarmee een principiële keuze, maar vindt plaats binnen de financiële ruimte die beschikbaar is naast de uitbreidingsopgave.

Door de toenemende druk op de woningmarkt is in de meerjarenbegroting gekozen voor een beperktere verduurzamingsopgave, zodat meer ruimte ontstaat voor investeringen in beschikbaarheid. Dit betreft nieuwbouw, vernieuwbouw en beter gebruik van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld via woningdeling en splitsing.

Deze strategische herprioritering vergroot de investeringsdruk aanzienlijk en leidt tot een duidelijke verschuiving in de inzet van middelen. De keuzes zijn vastgelegd in de portefeuillestrategie 2026–2035 en sturen actief op de balans tussen maatschappelijke opgave en financiële draagkracht. Daarmee wordt expliciet gekozen voor het versnellen van de beschikbaarheid van woningen, met als consequentie dat andere opgaven, zoals verduurzaming, meer gefaseerd worden uitgevoerd.

Het hoge investeringsniveau dat samenhangt met deze keuzes leidt in de eerste jaren tot een substantiële daling van het eigen vermogen. Vanaf circa 2032 treedt herstel op, maar het niveau van 2025 wordt structureel niet meer bereikt. Dit onderstreept dat de huidige strategie een blijvend effect heeft op de vermogenspositie.

De schuldenlast stijgt structureel tot circa € 338 miljoen in 2035. Daarbij groeit de schuld per verhuureenheid sneller dan de kasstroom, wat resulteert in een langere terugverdientijd van investeringen. Rond 2030 wordt de norm van het WSW overschreden, wat de toegenomen financiële druk zichtbaar maakt. Na 2032 neemt deze druk weer af als gevolg van een lager investeringsniveau.

De operationele kasstroom blijft gedurende de gehele periode positief, maar laat tot 2032 een dalende trend zien voordat herstel optreedt. Deze kasstroom is onvoldoende om het volledige investeringsprogramma te financieren, waardoor een combinatie van interen op het eigen vermogen en het aantrekken van externe financiering noodzakelijk is.

De totale investeringen bedragen circa € 301 miljoen, waarvan € 121 miljoen voor verbeteringen en € 180 miljoen voor nieuwbouw. De toenemende financieringsbehoefte vertaalt zich in hogere rentelasten. Door de ATAD-richtlijn zijn niet alle rentelasten fiscaal aftrekbaar, wat leidt tot een hogere effectieve belastingdruk en daarmee extra druk op de kasstromen.

Naast de externe toezichtsnormen hanteert Mijande Wonen interne signaleringsnormen voor een duurzaam bedrijfs- en financieringsmodel. In de meerjarenbegroting worden deze interne normen overschreden. Dit is een bewuste bestuurlijke keuze, ingegeven door de omvang van de maatschappelijke opgave en de huidige financiële uitgangspositie. De verduurzamings- en nieuwbouwopgave kan niet volledig worden gefinancierd uit de operationele kasstroom, waardoor tijdelijk wordt ingeteerd op het eigen vermogen. 

Deze situatie is op lange termijn niet houdbaar en vraagt om voortdurende monitoring en bijsturing. Scenario-analyses maken structureel onderdeel uit van het financieel beleid en worden jaarlijks geactualiseerd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen beïnvloedbare en niet-beïnvloedbare risico’s. Belangrijke onzekerheden hebben betrekking op landelijke huurafspraken, de ontwikkeling van de rente en de financiële ruimte binnen sectorafspraken over huursomstijgingen. Deze factoren hebben directe invloed op de kasstromen en de investeringscapaciteit. 

Samenvattend blijft Mijande Wonen koersvast in het realiseren van haar maatschappelijke ambities, terwijl we tegelijkertijd zorgvuldig omgaan met onze financiële positie. Er is ruimte om in de eerste jaren extra te investeren, maar deze ruimte is niet onbeperkt. De combinatie van een hoog investeringsniveau en stijgende financieringslasten vraagt om terughoudendheid. Het temporiseren van ambities blijft vooralsnog de belangrijkste stuurknop. Tegelijkertijd wordt gewerkt aan aanvullende instrumenten, waaronder de verdere uitwerking van het drie-compartimentenmodel, om de sturing op betaalbaarheid, investeringen en financiële continuïteit te versterken.

De onderstaande winst- en verliesrekening geeft inzicht in de samenstelling van het resultaat over het verslagjaar.

In deze paragraaf vergelijken we het resultaat over 2025 met de begroting 2025.

Het resultaat vóór belastingen over 2025 bedraagt € 36,2 miljoen positief en is daarmee € 35,1 miljoen hoger dan begroot. Deze aanzienlijke afwijking wordt grotendeels verklaard door de niet-gerealiseerde waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. Deze waardemutaties zijn sterk afhankelijk van externe factoren en daarmee slechts beperkt beïnvloedbaar.

Indien wordt gekeken naar het resultaat exclusief waardemutaties, ontstaat een beter beeld van de onderliggende operationele ontwikkeling. Op operationeel niveau is sprake van een beperkt positief verschil ten opzichte van de begroting, waarbij met name lagere financieringslasten een positief effect hebben en hogere organisatie- en onderhoudslasten een drukkend effect.

Hieronder worden de belangrijkste afwijkingen toegelicht. Het cijfer verwijst naar het corresponderende nummer in de tabel.

1) Totale bedrijfsopbrengsten (nagenoeg in lijn met begroting)

De totale bedrijfsopbrengsten liggen per saldo nagenoeg in lijn met de begroting. De netto huuropbrengsten vallen lager uit dan begroot, voornamelijk doordat de werkelijk doorgevoerde huurverhoging lager was dan waarmee in de begroting rekening is gehouden en nieuwbouw later is opgeleverd dan begroot.

Daartegenover staan hogere opbrengsten uit warmtelevering, waarbij in de begroting geen of beperkte rekening was gehouden met de bijdrage van huurders (VvE-bijdrage). Ook de opbrengsten uit zonnepanelen waren niet in de begroting opgenomen. Het netto resultaat op de vastgoedportefeuille blijft achter bij de begroting doordat minder woningen zijn verkocht dan voorzien.

2) Totale bedrijfslasten (€ 0,2 miljoen hoger dan begroot)

De totale bedrijfslasten vallen hoger uit dan begroot. Hoewel de vaste personeelskosten lager zijn dan voorzien, is sprake geweest van onderbezetting binnen de bedrijfsvoering.

Om de continuïteit te waarborgen is extra gebruikgemaakt van inleenkrachten. Zo is de functie van manager Wonen tijdelijk extern ingevuld en zijn later in het jaar ook een woonconsulent en een managementassistent ingehuurd. Deze hogere inhuurkosten compenseren de lagere loonkosten en leiden per saldo tot hogere organisatiekosten.

De onderhoudslasten zijn hoger doordat met name in het planmatig onderhoud een overschrijding was doordat projecten die niet in 2024 uitgevoerd waren niet begroot waren in 2025.

3) Rentebaten (€2 miljoen hoger dan begroot)

De hogere rentebaten worden veroorzaakt doordat de mutatie van de embedded derivaten positief was ten opzichte van de begroting.

In deze paragraaf vergelijken we de ontwikkeling van het resultaat in 2025 met die van 2024. Het resultaat vóór belastingen over 2025 bedraagt € 33,7 miljoen positief en ligt daarmee € 10,5 miljoen lager dan in 2024. Deze afname wordt in belangrijke mate verklaard door een lagere niet-gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille ten opzichte van vorig jaar.

Wanneer het resultaat wordt bezien exclusief deze waardemutaties, is sprake van een verbeterde operationele ontwikkeling. Hogere opbrengsten en een gunstiger financieel resultaat compenseren daarbij de stijging van de organisatiekosten.

Hieronder worden de belangrijkste ontwikkelingen ten opzichte van 2024 toegelicht.

De opbrengsten zijn met uitzondering van de overige bedrijfsopbrengsten op alle onderdelen hoger dan vorig jaar. De belangrijkste oorzaak is de stijging van de huurinkomsten (€ 1,9 miljoen voornamelijk vanwege de huurverhoging en opgeleverde nieuwbouw en een hogere verkoopresultaat (€ 0,6 miljoen).

De hogere organisatiekosten worden onder andere veroorzaakt door:

• de afschrijvingen zijn gestegen met € 0,2 miljoen
• personeelslasten zijn gestegen met € 0,6 miljoen door de CAO-verhoging en de inzet van inleenkrachten . Daarnaast is het aantal fte per saldo toegenomen.  

De per saldo lagere lasten worden voornamelijk veroorzaakt door het positieve effect van de waardeverandering van de embedded derivaten. Tegelijkertijd is sprake van een toename van de rentelasten en zijn de rentebaten eveneens aanzienlijk lager.

In de jaarrekening waarderen we ons vastgoed in exploitatie op basis van de marktwaarde in verhuurde staat, conform de geldende verslaggevingsregels voor woningcorporaties (RJ 645). Daarnaast rapporteren we de beleidswaarde. De beleidswaarde heeft tot doel: 

• de onderlinge vergelijkbaarheid tussen woningcorporaties te vergroten 
• beter aan te sluiten bij de maatschappelijke exploitatie van het vastgoed 
• als grondslag te dienen voor de financiële ratio’s binnen het toezichtkader van de Aw en het WSW

Verslagjaar 2025 is het laatste jaar dat we rapporteren op basis van de marktwaarde verhuurde staat.

De Nederlandse woningmarkt bleef in 2025 krap. Volgens publicaties van De Nederlandsche Bank (DNB) en cijfers van Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in samenwerking met het Kadaster zijn de koopprijzen van bestaande woningen in 2025 opnieuw gestegen ten opzichte van 2024. De gemiddelde prijsstijging over 2025 bedroeg circa 8,5% op jaarbasis, na de sterke stijging van 8,7% in 2024 ten opzichte van 2023. DNB verwacht voor de komende jaren een gematigder prijsontwikkeling, met een structurele krapte als onderliggende factor maar met een afvlakkend groeitempo. 

De stijgende huizenprijzen werken door in de marktwaarde van ons vastgoed in verhuurde staat. De marktwaardeontwikkeling wordt bepaald door: 

• verwachte kasstromen uit huur
• mutatiegraad en markthuurontwikkeling
• disconteringsvoet
• regionale marktopslagen
• macro-economische parameters zoals inflatie en rente 

De waardestijging in 2025 is primair het gevolg van: 

• positieve marktontwikkeling (prijsstijging koopmarkt en huurverwachtingen)
• actualisatie van parameters conform het Handboek Marktwaardering 2025 van de Aw
• bijstelling van regionale risico-opslagen 

Hierdoor laat onze vastgoedportefeuille wederom een stijging van de marktwaarde zien ten opzichte van 2024. 

Richtlijn 645 schrijft voor dat een beleidsmatige beschouwing van de ontwikkeling van de beleidswaarde wordt opgenomen in het bestuursverslag. De beleidswaarde geeft inzicht in de waarde van het vastgoed vanuit de maatschappelijke exploitatievisie van de corporatie. 

Sinds boekjaar 2024 hanteren corporaties de vernieuwde beleidswaarde 2.0. Binnen deze systematiek wordt de beleidswaarde niet langer afgeleid van de marktwaarde, maar bepaald op basis van eigen exploitatie-uitgangspunten. Daarbij wordt gewerkt met uniforme landelijke parameters, een rekenhorizon van 60 jaar en zonder toepassing van een eindwaarde. Tevens worden noodzakelijke investeringen, waaronder op het gebied van duurzaamheid, expliciet in de waardering betrokken en sluit de berekening direct aan op de eigen meerjarenonderhoudsbegroting.

De uniforme disconteringsvoet (sociale WACC) wordt jaarlijks vastgesteld door de toezichthouder. Voor verslagjaar 2025 bedraagt deze: 

• 4,22% voor DAEB-bezit 
• 4,76% voor niet-DAEB-bezit 

(gepubliceerd door de Inspectie Leefomgeving en Transport)

Deze methodiek zorgt voor grotere onderlinge vergelijkbaarheid binnen de sector en een stabielere waarderingsgrondslag. 

De ontwikkeling van de beleidswaarde in 2025 wordt met name beïnvloed door aanpassingen in de sociale disconteringsvoet, actualisatie van onderhouds- en investeringsramingen, beleidskeuzes rond streefhuur en huursombenadering en de voortgang van de energietransitie en verduurzamingsopgave. Door de gehanteerde systematiek is de beleidswaarde minder volatiel dan de marktwaarde, aangezien deze niet direct afhankelijk is van marktprijzen maar gebaseerd is op langjarige exploitatiekasstromen.

De beleidswaarde vormt voor onze organisatie een centraal instrument in de financiële en strategische sturing. De ontwikkeling van de beleidswaarde geeft inzicht in de beschikbare investeringsruimte binnen een duurzame maatschappelijke exploitatie van het vastgoed. Deze inzichten worden betrokken bij het prioriteren van investeringen in nieuwbouw, verduurzaming en onderhoud. Indien de beleidswaarde onder druk staat, kan dit aanleiding geven tot herprioritering of temporisering van voorgenomen activiteiten. Daarmee ondersteunt de beleidswaarde het bestuur bij het maken van realistische keuzes die passen binnen de financiële kaders en de volkshuisvestelijke opgave.

De waardering van vastgoed in exploitatie blijft gebaseerd op inschattingen. De belangrijkste onzekerheden betreffen: 

• huurstijgingsparameters en streefhuren 
• mutatiegraad 
• onderhouds- en investeringsniveau 
• macro-economische parameters (inflatie, rente) 
• beleidswijzigingen in huurregulering of passend toewijzen 

Zowel de marktwaarde als de beleidswaarde vormen materiële schattingsposten in de jaarrekening. 

De beleidswaarde vormt de grondslag voor het Verticaal Toezichtsmodel van de Aw en het WSW. De geldende normen voor 2025 zijn: 

• loan-to-value: maximaal 70% 
• solvabiliteit: minimaal 30% 

Deze normen gelden voor zowel DAEB als niet-DAEB. 

Kort samengevat: 

• de marktwaarde weerspiegelt de waarde bij verkoop onder huidige marktomstandigheden 
• de beleidswaarde weerspiegelt de waarde van het vastgoed binnen de maatschappelijke opdracht van de corporatie

De beleidswaarde sluit daarmee beter aan bij onze missie op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid.

In 2025 namen de liquide middelen af met € 4,6 miljoen. De operationele kasstroom is uitgekomen op een overschot van € 8,2 miljoen. We investeerden € 33,0 miljoen en verkochten voor € 5,2 miljoen. De kasstroom uit financiering laat per saldo een toename zien van € 14,9 miljoen. Er is voor € 20,0 miljoen aan leningen aangetrokken en er is op de bestaande leningenportefeuille € 5,1 miljoen afgelost.

We streven naar een minimale liquiditeit zonder dat er betalingsproblemen ontstaan. Mijande Wonen beschikt voor kortstondige tekorten over een kredietfaciliteit van € 2 miljoen. Deze gebruikten we in 2025 niet. De liquiditeitspositie bedroeg eind 2025 € 2,5 miljoen positief (2024: € 7,2 miljoen).

De financieringsstrategie beschrijft hoe Mijande Wonen haar financiering op lange termijn vormgeeft en welke risico’s daarbij horen. Ook geeft deze richting aan het moment, de omvang en de vorm van financiering. In 2025 is de strategie herijkt, met ondersteuning van Thésor.

Om toegang te houden tot geborgde financiering moet Mijande Wonen voldoen aan de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit woningcorporaties (onder andere ICR, LTV en solvabiliteit). Daarnaast hanteren we interne signaleringsnormen om tijdig bij te sturen.

Mijande Wonen beschikt over een treasurycommissie met interne en externe deskundigen. Naast de financieringsstrategie werken we met een treasurystatuut en een treasuryjaarplan, dat richting geeft aan uitvoering en monitoring.

Voor 2025 is mandaat verkregen om tot medio 2026 maximaal € 45,1 miljoen aan leningen aan te trekken. De treasurycommissie kwam drie keer bijeen om financieringsbehoefte en risico’s te beoordelen. Belangrijke onderwerpen waren:

• treasuryjaarplan 2025
• ontwikkelingen rond het beoordelingskader van WSW/Aw
• renteontwikkelingen
• voorgenomen huurbevriezing

In het najaar van 2025 is de financieringsstrategie opnieuw geactualiseerd.

In 2025 is € 13 miljoen aan WSW-geborgde leningen aangetrokken, waaronder een lening via het Energiefonds Overijssel voor zes projecten (77 woningen). Deze investering richt zich op extra verduurzaming, zoals:

• toepassing van biobased materialen
• klimaatadaptieve maatregelen
• beperking van hittestress
• afkoppeling van hemelwater

De lening heeft een looptijd van 19 jaar en levert een rentebesparing op van circa € 240.000 ten opzichte van marktcondities.

Daarnaast is € 7 miljoen aan roll-over financiering aangetrokken en zijn drie opslagherzieningen doorgevoerd.

De nominale schuld steeg van € 187 miljoen begin 2025 naar € 202 miljoen eind 2025 (exclusief marktwaardecorrecties). De negatieve marktwaarde inclusief agio bedraagt € 8,9 miljoen (2024: € 11,1 miljoen).

De leningenportefeuille is grotendeels ondergebracht bij de Nederlandse Waterschapsbank en de Bank Nederlandse Gemeenten.

Onze leningenportefeuille bestaat grotendeels uit zogenaamde fixe-leningen. Dit zijn leningen met een vaste rente en vaste looptijd waar tussentijds niet op wordt afgelost. Roll-over leningen zijn leningen met een variabele rente die periodiek wordt vastgesteld op Euribor-niveau, opgehoogd met een overeengekomen opslag. Lineaire leningen kenmerken zich door een vaste rente en vaste aflossing per jaar. Annuïtaire leningen kenmerken zich door een jaarlijks vast bedrag aan rente en aflossing waarbij de rentecomponent in de loop van de jaren afneemt en de aflossing toeneemt.   

De ontwikkeling van de marktwaarde van de extendible leningen is hieronder weergegeven.  

Mijande Wonen heeft twee leningen waarvan de marktwaarde negatief is. Hiervoor is een agio opgenomen. Een deel van dit agio valt jaarlijks vrij. Hiermee wordt het renteresultaat geneutraliseerd. De totale agio eind 2025 bedraagt € 6,5 miljoen waarvan € 2,1 miljoen betrekking heeft op de lening ruil Vestia. 

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is het onafhankelijke instituut dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt. De woningcorporaties die deelnemen aan het WSW staan garant voor elkaar via een obligoverplichting. Om niet alleen nu, maar ook in de toekomst een robuust borgstelstel te kunnen garanderen, startte het WSW enkele jaren geleden het Strategisch programma.

Mijande Wonen heeft een doorlopende obligolening voor het WSW. Deze lening maakt onderdeel uit van het borgstelsel van het WSW en wordt jaarlijks aangepast. De actuele schuldrestant per 31 december 2024 bedraagt € 190.261.041. De nieuwe hoofdsom obligolening 2025 bedraagt € 4.947.000 (2,6% van de geborgde schuldrest per eind 2024). Voor 2025 bedroeg de hoogte van de bereidstellingsprovisie 23 basispunten over het niet opgenomen deel. Ervan uitgaande dat het WSW hier geen beroep op hoeft te doen, bedraagt onze bijdrage circa € 14.000 per jaar (extra rentelast). Daarnaast kent het WSW het jaarlijkse obligo ter aanvulling van het risicovermogen. Deze is voor 2025 vastgesteld op 0,0269% (2024: 0,0216%) over het schuldrestant. Voor Mijande Wonen komt dit uit op € 51.000 en is verantwoord onder overige organisatiekosten.

Mijande Wonen nam enkele jaren geleden onder coördinatie van de VNG, het WSW en beide gemeenten (Dinkelland en Twenterand) deel aan een pilot. Eind 2023 is het eerste deel van het pilotproject afgerond. In totaal zijn 29 leningen genoveerd. Er konden tien leningen niet worden opgenomen in de novatie. Om dit mogelijk te maken, dient eerst het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) te worden aangepast. De verwachting was dat de BTIV per 1-1-2025 zou worden aangepast, maar dit heeft niet plaatsgevonden. Tot en met 2023 is € 7 miljoen van de scheefheid rechtgetrokken. Na de aanpassing van de BTIV kunnen in de toekomst de resterende tien leningen, in totaal € 46 miljoen, worden recht getrokken. Het belang hiervoor ligt bij de gemeenten. Wat betreft Mijande Wonen is de inzet voor deze pilot stopgezet. Als in de toekomst de VNG of de gemeenten de wens hebben om deze scheefheid recht te trekken, kunnen zij daar het voortouw in nemen. 

In mei 2025 rekende het WSW door wat de effecten zijn van de (eventuele) huurbevriezing. Het WSW heeft geconstateerd dat bij Mijande Wonen de ICR voor DAEB in 2029 niet meer zal voldoen aan de norm van de Aw en het WSW. Mijande Wonen heeft, ondanks dat de verplichting is vervallen om de effecten van de doorrekening toe te lichten, begin juni aangegeven welke maatregelen genomen kunnen worden om aan de ratio’s te blijven voldoen. De Aw heeft positief gereageerd op onze aanlevering. De huurbevriezing is niet doorgegaan. Mijande Wonen heeft de scenario-analyse bij de nieuw opgestelde begroting aangepast, dat een huurbevriezing een mogelijk scenario kan zijn om inzicht te houden in de financiële effecten van een dergelijk scenario. 

Op 29 september 2025 was het jaarlijkse gesprek tussen het WSW en Mijande Wonen. Er is gesproken over de maatschappelijke opgave en de financiële mogelijkheden, ontwikkelingen extern en intern. Overige onderwerpen die besproken zijn, zijn het concept borgingsplafond en de onderhanden zijnde financieringsstrategie (vastgesteld in november in de RvC). Naar aanleiding van dit gesprek heeft het WSW op december 2025 (kenmerk  BP25-0328 RS25-0130 FA25-0264 ) de jaarlijkse brief gestuurd over de borgbaarheid, het borgingsplafond, beoordeling risico profiel en de financiële analyse. Het afgegeven borgingsplafond gaat over de jaren 2025 tot en met 2027. De dPi met een actualisatie van de projecten ligt hieraan ten grondslag. Het WSW heeft hierop geen correctie toegepast. Het WSW heeft het risicoprofiel van Mijande Wonen beoordeeld op gemiddeld tot laag. Het WSW noemt in de brief dat onze realisatiescores op investeringen, verkopen, huur en onderhoud goed zijn, mede vanwege de correctiefactor die voor investeringen in onze begroting wordt toepast. 

In april 2026 gaat het WSW in gesprek met de RvC om beelden ten aanzien van de organisatie en regio te delen en actuele ontwikkelingen in de sector te bespreken. Het WSW verwacht dat we het financiële beleid actualiseren in 2026. Hier zijn we inmiddels mee gestart. Het borgingsplafond voor 2025 is vastgesteld op € 212,6 miljoen. Het borgingsplafond voor 2026 en 2027 bedragen respectievelijk € 238,7 miljoen en € 264,4 miljoen. 

In 2025 actualiseerden we het risicomanagementbeleid. Met het MT zijn zowel het beleid als de strategische risicogebieden (de risico’s met veel invloed op onze organisatie) besproken. Later in het jaar zijn deze risicogebieden ook individueel besproken met managers en inhoudelijk deskundige medewerkers. Daarbij zijn oorzaken, gevolgen beheersmaatregelen en de weging aan de orde geweest. 

Dit leidde tot een actueel overzicht van onze strategische risicogebieden per eind 2025. In ons jaarverslag geven we (op hoofdlijnen) onze risicobereidheid weer en een beschrijving van onze belangrijkste risico’s, de mogelijke impact als ze zich voordoen en de getroffen maatregelen.

Onze risicobereidheid, dus de grenzen waarbinnen we (bewust) risico’s nemen, is vastgelegd in ons risicomanagementbeleid. 

Bij Mijande Wonen hebben we in de loop van 2025 negen strategische risicogebieden benoemd. Deze zijn niet allemaal (goed) te beïnvloeden, maar omdat hun mogelijke impact groot is en er dus managementaandacht nodig is, rekenen we ze wel tot onze strategische risico’s. Hieronder zijn ze weergegeven. De eerste twee gebieden hadden eind 2025 de hoogste prioriteit en vragen doorlopende aandacht van het management.

• Politieke onvoorspelbaarheid

Het risico dat we onze doelstellingen, plannen en maatregelen (fors) moeten bijstellen om te kunnen voldoen aan (onverwacht) opgelegde eisen door de overheid.

Gevolgen en maatregelen:
De politieke onvoorspelbaarheid is groot. Daar hebben we geen enkele invloed op, maar de gevolgen kunnen erg groot zijn. We volgen voortdurend de ontwikkelingen en waar mogelijk bereiden we ons voor (bijvoorbeeld door scenario-analyse).

• Beschikbaarheid

Het risico dat onze vastgoedportefeuille niet goed aansluit bij de behoeften en wensen van onze (huidige en toekomstige) huurders.

Gevolgen en maatregelen:
Het is moeilijk om voldoende woningen beschikbaar te houden/maken voor alle doelgroepen/woningzoekenden. De overheid kan sturing geven aan onze toewijzingen en daarbij andere prioriteiten stellen dan naar onze mening wenselijk is vanuit volkshuisvestelijk perspectief. We zorgen voor een actuele portefeuillestrategie en een actueel huur(prijs)beleid om dit risico zo goed mogelijk te beheersen. Daarbij volgen we de ontwikkelingen rondom bevolkingsgroei en -prognoses en de woningmarkt.

• Organisatie

Het risico dat onze organisatie (structuur), het medewerkersbestand (kwalitatief/kwantitatief) en/of de operationele processen niet passend zijn om efficiënt en beheerst onze doelen te bereiken.

Gevolgen en maatregelen:

Optimale inrichting van de organisatie en optimale samenstelling van het medewerkersbestand zijn noodzakelijk voor een goede dienstverlening en om fouten, incidenten en verspilling te voorkomen. Wat optimaal is, verandert en aanpassingen van de organisatie, het medewerkersbestand en processen kosten tijd (maatregelen geven vaak niet direct resultaat). De arbeidsmarkt heeft invloed op dit risicogebied en ook het risico op ongewenste ontwikkeling van de cultuur is onderdeel van dit risicogebied. Personeelsbeleid (incl. strategische personeelsplanning), opleiding, bewuste inzet van soft controls, procesbeheer, I&A-beheer en intern controleplan zijn een aantal belangrijke maatregelen om dit risico te beheersen.

• Veiligheid

Het risico dat onze medewerkers (en anderen) gevaar lopen door ongewenst gedrag, zoals door (toename van) huurders met uiteenlopende problematiek, wat zich uit in agressie.

Gevolgen en maatregelen:

We zien steeds vaker agressie en ander onacceptabel gedrag bij huurders. Medewerkers (en anderen) kunnen hierdoor gevaar lopen, met ziekteverzuim, angst, vertrek van goede mensen en het niet kunnen besteden van tijd, geld en energie aan ons eigenlijke werk tot gevolg. We willen altijd zo min mogelijk risico’s nemen als het gaat om persoonlijke veiligheid en gezondheid van medewerkers van Mijande Wonen, huurders en andere personen. We informeren en trainen medewerkers, zorgen voor fysieke beveiliging, hanteren protocollen en onderhouden goede contacten met partners (zoals gemeente en politie).

• Informatieveiligheid

Het risico dat we ernstige schade oplopen aan onze informatiesystemen, software en/of data.

Gevolgen en maatregelen:

De ontwikkelingen op ICT-gebied gaan snel (denk aan AI) en mensen met slechte bedoelingen maken daar gebruik (of misbruik) van. Daardoor kan onze bedrijfsvoering ernstig onderbroken worden, wat snel veel geld kan kosten. Ook ondoordacht of ondeskundig gebruik van medewerkers kan leiden tot schade (zowel financieel als imago). Incidenten leiden snel tot paniekreacties, ook als het incident zelf niet zo ernstig is. We nemen veel maatregelen om onze informatiesystemen en data te beschermen, zeker in verhouding tot corporaties van vergelijkbare omvang. De maatregelen lopen uiteen van beleid, plannen, testen en protocollen tot fysieke beveiliging en training van medewerkers.

• Betaalbaarheid

Het risico dat woonlasten niet goed aansluiten bij financiële mogelijkheden van de (huidige en toekomstige) huurders.

Gevolgen en maatregelen:

Het is moeilijk om het aantal en de kwaliteit van de woningen te verbeteren en daarbij zowel de woningen betaalbaar te houden voor de huurder, als de organisatie financieel gezond te houden (ten behoeve van de huurders van de toekomst). We kunnen de inkomens van huurders niet beïnvloeden en in praktijk worden de huurprijzen voor een heel groot deel bepaald (begrensd) door de overheid. We zorgen voor een actueel huurprijsbeleid, portefeuillestrategie en eisen waar woningen aan moeten voldoen en zorgen dat we niet te duur inkopen/aanbesteden. Daarnaast informeren we huurders en begeleiden huurders waar betalingsproblemen opdoemen zo goed mogelijk.

• Financiën

Het risico dat we niet voldoen aan de financiële kaders van Aw/WSW, waardoor onze financierbaarheid in het gedrang komt.

Gevolgen en maatregelen:

Er zijn vooral externe, zwaarwegende oorzaken die veel invloed hebben. De beheersing op dit risico schatten we echter hoog in: we kunnen bijsturen als dat nodig is. Goed inzicht en snel kunnen doorrekenen van scenario’s is noodzakelijk en dat kunnen we. Ook inzicht in fiscale kansen is van belang om goede keuzes te maken. De externe oorzaken kunnen leiden tot vrij rigoureuze maatregelen om aan de extern normen te blijven voldoen.

• Duurzaamheidsopgave

Het risico dat we onze verduurzamingsambities niet realiseren en/of de ambities te hoog zijn.

Gevolgen en maatregelen:

De ambities zijn hoog en de opgave staat onder druk door de grote vraag naar beschikbaarheid. Door de samenstelling van ons bezit en onze huurdersgroep (grote woningen, huurders met weinig financiële middelen en afnemende huishoudensgrootte) heeft verduurzamen voor ons nog steeds wel grote prioriteit. Door de verduurzaming van afgelopen jaren hoeft steeds minder verduurzaamd te worden. Nadeel is dat het wellicht minder als investering kan worden gezien, wat het moeilijker maakt om de opgave te realiseren. We blijven ontwikkelingen volgen en kennis ontwikkelen, passen waar mogelijk en/of nodig het maatregelenpakket aan en hebben een actueel duurzaamheidsbeleid.

• Frauderisico*

Het risico dat we opzettelijk worden misleid door iemand die daarmee een onrechtmatig of onwettig voordeel wil behalen (intern/extern/woonfraude).

Gevolgen en maatregelen:

Er is organisatiebreed aandacht voor dit risico en er zijn veel maatregelen voor ingezet. Door de aard blijft dit risico altijd aanwezig en niet volledig beheersbaar. De gevolgen van fraude kunnen variëren van financiële schade, tot imagoschade en onrust in de organisatie (maar de impact van één fraudegeval zal vermoedelijk niet snel heel erg groot zijn). We kopen grote volumes in en verdelen schaarse huurwoningen en zijn daardoor gevoelig voor fraude. Er is structurele aandacht voor integriteit. Er is een gedragscode en een meldcode. Soft controls, functiescheiding en het vier ogenprincipe worden op veel processen ingezet.